【実録】ワンルーム投資は利回り〇〇%以上の物件を買え。
思いもかけず大家さんになったパパパンダマンです。
不動産屋さんにお願いした条件は、都内、駅から10分以内、バストイレ別、オートロックの4つだけ。
1.表面利回りと実質利回り
表面利回りは物件の価格に対して家賃収入で得られる収入で計算した収益率。
実質利回りは物件の価格とマンション経営にかかる費用を考慮した価格に対して家賃収入で得られる収入で計算した収益率。
例えば、2250万で購入した物件を家賃8.9万で貸したときで考えます。
このときの表面利回りは年間家賃収入の8.9万×12ヶ月を物件価格2250万で割った0.0475（4.75%）となります。
この物件を購入する際にかかる諸経費が100万だった場合、年間家賃収入の8.9万×12ヶ月を物件価格2250万＋100万で割った0.0454（4.54%）となります。
2.都心の平均利回り
第41回不動産投資家調査(2019年10月現在)によると、ワンルームの期待利回りは、東京・城南が4.2%、東京・城東が4.5%です。
・住宅（ワンルーム）では、「東京・城南」が前回比で0.1㌽低下し、本調査で過去最も低い水準を更新したが、「東京・城東」などそのほかの調査地区では、「横ばい」となる地区が多くみられた。
同じ条件（場所、設備など）で比べるなら低利回りより高利回りのほうが良いです。しかし、高利回りだから良い物件とは限りません。
3.高利回りのリスク
リスクと利回りは比例しています。利回りが高いということは、物件の価格が安い。つまり価格が安くないと売れない物件の可能性が高いです。
例えば、人気のエリアではないので空室リスクが高かったり、古い物件で修繕や運営費が高いことなどが考えられます。
4.結論
実質利回り4.5%以上の物件を買いましょう。
ただし、高利回り物件は利回りに目が眩んでリスクを見落とさないように気をつけましょう。
